شماره نظریه :
7/1403/259 |
شماره پرونده :
1403-66-259ع |
تاریخ نظریه :
1403/05/07 |
قانون
استعلام
با توجه به تبصره‌هاي 3 و 4 ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در مواردي که براي ملک با «کاربري تماماً مسکوني»، پروانه ساختماني صادر مي‌شود و مالک در هنگام ساخت ملک، بخشي از آن را به «مغازه تجاري» تبديل مي‌کند و با وقوع «تخلف تغيير کاربري از مسکوني به تجاري»، با طرح موضوع در کميسيون موضوع ماده 100 قانون يادشده، رويه‌هاي مختلفي در اين کميسيون اتخاذ مي‌شود. بدين توضيح که برخي کميسيونها، با توجه به اين‌که اصل بنا داراي پروانه ساختماني (کاربري مسکوني) است، موضوع تخلف «تغيير کاربري از مسکوني به تجاري» را مشمول تبصره 3 ماده 100 اين قانون دانسته و با در نظر داشتن قيمت منطقه‌اي و با احراز ديگر شرايط، جريمه‌اي بين دو تا چهار برابر قيمت منطقه‌اي براي هر متر مربع از مغازه تجاري را تعيين مي‌کنند. برخي ديگر از کميسيونها، با اين استدلال که اساساً پروانه ساختماني براي «مغازه تجاري» صادر نشده و پروانه صادره فقط مربوط به احداث ملک با کاربري مسکوني است، به نوعي احداث مغازه تجاري را احداث مغازه بدون پروانه تلقي کرده و موضوع را مشمول تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداري مي‌دانند و بر همين اساس، موضوع تخلف را به کارشناس ذي‌صلاح ارجاع مي‌دهند تا مبلغ سرقفلي را تعيين کند و با احراز ديگر شرايط، يک پنجم از سرقفلي اعلامي را به عنوان جريمه «تغيير کاربري از مسکوني به تجاري» تعيين مي‌کنند.
خواهشمند است اعلام فرماييد که کدام يک از رويه‌هاي حاکم با حکم مقرر در ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي منطبق است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اولاً، وفق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات بعدي، تخلف تغيير کاربري غير تجاري به تجاري در منطقه غير تجاري در کميسيون موضوع تبصره يک ماده 100 اين قانون مطرح مي‌شود. در تبصره بند 24 ماده 55 يادشده صرفاً ضمانت اجراي تعطيل محل کسب يا پيشه يا تجارت و در تبصره يک ماده 100 مذکور در صورت عدم رعايت اصول سه‌گانه شهرسازي، فني و بهداشتي و احراز ضرورت، قلع تأسيسات و بناي خلاف مندرجات پروانه (در فرض سؤال، مغاير با کاربري) پيش‌بيني شده است که مفهوم مخالف آن يعني در صورت رعايت اصول سه‌گانه، مفيد اعاده به وضع سابق (کاربري مندرج در پروانه) است. لذا در دو تبصره يادشده، برخلاف تبصره‌هاي 2 و 3 ماده 100 قانون، تبديل قلع بنا به اخذ جريمه پيش‌بيني نشده و اين مهم نيازمند تصريح قانوني است؛ بنابراين، چنانچه در ساخت و ساز صورت گرفته در بخش تبديل کاربري مسکوني به تجاري «مغايرتي با اصول سه‌گانه» وجود نداشته باشد و به تبع آن ضرورتي به قلع بنا و تأسيسات (تبصره يک ماده 100) نباشد، ملک تغيير کاربري يافته تا زمان اعاده به وضع سابق تعطيل مي‌شود و بر خلاف آنچه در متن استعلام آمده است، حکم به تغيير کاربري با اخذ جريمه فاقد مجوز قانوني است و بر اين اساس، از شمول تبصره‌هاي 3 و 4 ماده 100 يادشده که به ترتيب ناظر بر اضافه بنا زايد بر مساحت مندرج در پروانه ساختماني و يا احداث بناي بدون پروانه است نيز خارج است.
ثانياً، صدور رأي قطعي از سوي کميسيون ماده 100 قانون شهرداري مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدي مبني بر اعاده وضع به حالت کاربري مسکوني در موارد تغيير غير مجاز کاربري مسکوني به تجاري، نافي صلاحيت کميسيون ماده 5 قانون تأسيس شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران مصوب 1351 با اصلاحات بعدي در رسيدگي به تقاضاي تغيير کاربري ملک مزبور از مسکوني به تجاري که مطابق مقررات قانوني مطرح شده باشد، با رعايت ضوابط و مقررات قانوني نيست.